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자가건물과 임차건물의 차이

[병의원 세무 컨설팅] 윤현웅 세무회계사무소 / 병의원전문 윤현웅 세무사

보건신문bokuennews@bokuennews.com / 2018.04.05 15:13:33

▲윤현웅 세무사

4월은 개원을 준비하는 의사들에게 바쁜 달이다.

개원의 방식에는 여러가지가 있겠지만 임대료 상승과 병원 이전에 따른 손실을 줄이기 위해 매입이나 분양을 통해 자가건물에서 개원하려는 경우도 심심치 않게 볼 수 있다. 그렇다면 자가건물과 임차건물에는 어떤 차이가 있을까?

임차건물은 매입의 경우에 비해 목돈 없이 개원 할 수 있다는 장점이 있다. 또 예상보다 입지가 안 좋을 경우에는 마지막 수단으로 임대차 계약기간이 만료되는 즉시 병원을 옮겨 볼 수도 있다.

반면, 임대료 상승이나 재계약 문제는 리스크로 작용한다.

자가건물의 경우에는 본인 건물이므로 인테리어에 좀 더 투자를 하거나 상가재계약에 신경을 덜 써도 되는 등 안정적인 측면이 있다.

게다가 이자비용이 지출되는 대신 임차료를 지출할 필요가 없다. 부동산 중에서 상가의 담보대출의 이지율은 3% 중후반에서 4% 초반 정도로 임차료를 지불할 때 보다 훨씬 낮다.

간혹 자가건물은 임차료가 안 나가서 소득률이 높아 세금이 많이 나온다라고 말하며 꺼리는 경우가 있다. 그런데 가만히 생각해 보면 건물주에게 지출하는 금액을 아껴서 그중 일부만을 국가에 세금으로 납부하는 것은 세금이라는 측면에서만 보자면 증가가 맞지만 납세자의 전반적 현금흐름에는 더 이익일 것이다.

예를 들어 A원장이 자가건물을 매입하게 되면 연간 임차료 4000만원을 더이상 지출할 필요가 없으며 반대로, 연간 이자비용으로 2100만원을 지출해야 한다고 가정 해보자. 비용이 줄어든 만큼 세금은 늘기 마련인데, 40%세율을 가정했을 경우 지방소득세를 포함해 추가로 납부해야 하는 세금은 836만원이다. , 임차료 4000만원을 아끼고 이자비용 2100만원과 세금 836만원을 지출했으니 총 1064만원이 이득인 셈이다.

단순하게 생각하면 세금이라는 것은 벌어들인 소득에서 세율만큼만 납부하는 것이다. 납세자의 특정 행동으로 인해 수익이 늘거나 비용이 줄었다면 그 금액의 일정 세율만큼만 세금이 증가되는 것이지 증가한 수익이나 줄어드는 비용보다 세금이 더 크게 늘어나는 경우는 절대 없다.

개인적으로는 자가건물을 매입할 생각이 있는 경우라면 원장 개인명의보다는 배우자나 공동명의를 더 추천한다. 즉 배우자가 건물을 매입해 임대사업자를 내고 원장이 운영하는 병원에 임대를 주는 방식이다.

우선 병원측에서는 임차했을 때와 마찬가지 수준의 경비처리를 할 수 있는 한편, 배우자는 임대료수입과 이자경비를 차감한 후 저세율로 과세되므로 합법적인 절세 효과가 확실하다.

게다가 자가건물과 같은 안정성도 모두 누릴 수 있으므로 12조라 하겠다.

주의할 점은 배우자가 해당 건물을 매입할 정도의 자금출처를 입증할 수 있느냐 하는 것인데 은행대출과 병원의 보증금으로 우선 소명하고 부족한 부분은 상대 배우자인 원장으로부터 증여를 받으면 된다. 상속세 및 증여세법은 부부끼리 10년간 6억원까지 증여해도 증여세가 면제되기 때문이다.

 

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